La casa propia es un sueño cada vez más difícil de alcanzar. El mercado de propiedades en la actualidad es bastante complejo y quienes están inmersos en la actividad inmobiliaria reconocen que comprar una vivienda “es imposible” si no se accede a un crédito hipotecario. A su vez, los requisitos para obtener estos planes financieros son muy excluyentes, por lo que son pocas las personas que califican.
Este panorama, sumado a las dificultades para adquirir dólares –el mercado inmobiliario sigue dolarizado- y la desconfianza generada en torno al sistema cambiario, conducen a la gente a inclinarse por la opción del alquiler, que también está signada por valores altos y exigencias de parte de los arrendadores.
En tanto, mientras se cierran los caminos para la compra y disminuyen las escrituraciones, la construcción de propiedades sigue su curso y, en casos, se incrementa. Por eso es que se percibe otro fenómeno: en la región más de la mitad de los edificios se encuentran vacíos, sin nadie que los ocupe, según advirtieron desde el Colegio de Martilleros lomense, que también tiene bajo su órbita a Lanús, Avellaneda, Almirante Brown, Esteban Echeverría y Ezeiza.
En diferentes agencias inmobiliarias consultadas por Info Región admitieron que desde fines de 2011 “se está vendiendo muy poco”, y para quienes están buscando su primera vivienda (generalmente parejas de entre 25 y 35 años) la situación es muy difícil si no cuentan con algún tipo de ayuda familiar.
La utopía de la casa propia. Una de las primeras conclusiones a la que arriban los que se mueven dentro de los negocios inmobiliarios es bastante pesimista: sostienen que la posibilidad de adquirir una propiedad a partir del ahorro hoy no existe.
“Se perdió esa idea a partir de los precios de las casas en dólares, y en pesos también. Salvo que hayan ahorrado toda su vida y ese ahorro pase de generación en generación, cosa que es imposible, es realmente muy difícil”, afirma Guillermo Houdson, que dirige una inmobiliaria en Banfield que lleva su nombre.
Por su parte, Rubén Ferraro, de Adrián Ferraro Propiedades (Adrogué), fue aún más categórico al dar cuenta de la problemática: “Estamos hablando de unos 80 mil dólares como mínimo que son, a dólar promedio, 650 mil pesos. A un sueldo básico de, supongamos, 5 mil pesos mensuales, se torna bastante complicado”.
“Si vos vivís más o menos bien, esto no te deja margen para ahorrar; si guardas mil pesos por mes no te da para vivir. Por eso es que se están vendiendo tantos coches, porque se venden a razón de 600 pesos por mes, hay planes, financiación y accesibilidad de pagos”, compara Ferraro.
Para Elvio Vera, que dirige la inmobiliaria Evera en Avellaneda, también es inviable esta opción. “La persona que tiene una capacidad muy grande de ahorro es la que tiene capacidad de acceder a un crédito; pero si hablamos de gente común, con un sueldo promedio, la cosa se torna imposible”.
Según el titular de Gómez Propiedades (Lanús), Carlos Gómez, hoy suelen darse dos situaciones. “Una es que la gente tenga plata y, por la incertidumbre, no quiera comprar. Y la otra es que el vendedor no ceda ante la oferta de compra”, advierte.
Y asegura que “los préstamos, en el caso de quienes llegan a calificar, de todas formas no cubren el 100 por ciento de la compra”. “El problema es que la gente no puede acceder a créditos acordes a su bolsillo tampoco”, resalta.
Muchos de los martilleros consultados coincidieron en admitir que, para hablar de una venta, deben remontarse “a dos años atrás”.
El presidente del Colegio de Martilleros del Departamento Judicial de Lomas de Zamora, Juan Carlos Donsanto, también hace énfasis en los créditos bancarios.
“Existen sólo anuncios, pero créditos no hay, son algunas líneas muy mínimas y lo que te prestan no te alcanza. Entonces, hoy en día tenés 21 años y vas a comprarte un auto antes que una casa, cuando históricamente era al revés. Porque al auto accedes más rápido, te van a brindar herramientas de pago para que puedas adquirirlos”, explica y contrasta que “para adquirir una vivienda hay que caminar mucho, ir con el recibo de sueldo correspondiente y, luego, ver cómo les va”.
Suba de los alquileres. Con estas cartas sobre la mesa, es claro que la compra de un inmueble es dificultosa y presenta muchos obstáculos. Por eso la opción más accesible para los jóvenes que pretenden independizarse es el alquiler.
En este sentido, Donsanto menciona que, hace una década, por cada persona que alquilaba un inmueble había tres que eran propietarias de sus viviendas. En la actualidad, la relación es de un inquilino por dos propietarios, y se prevé que en cinco años será de igual a igual.
“Si no aparecen líneas de crédito que den la posibilidad de acceder a una vivienda, esto se potenciará”, advierte el titular del Colegio de Martilleros y apunta que “en el Plan Pro.Cre.Ar (ver recuadro) se presentaron miles de familias porque hay una necesidad insatisfecha, por eso muchas veces también se termina en el mercado de las locaciones”.
De esta manera, crece la especulación financiera ya que los proyectos inmobiliarios y la compra y venta de propiedades pasan a estar en manos, no de quienes necesitan un techo, sino de los inversores, que de esta forma ven protegido su capital y, en caso de lograr un contrato de locación, obtienen una renta importante, que en otro tipo de inversiones no logran. “Si hace 10 años disponías de 25 mil dólares podías comprar un departamento de dos ambientes en lo que hoy denominamos ‘Las Lomitas’, pero que en la actualidad está próximo a los 100 mil dólares, lo que quiere decir que su valor se multiplicó y que si además en su momento compraste e incorporaste ese departamento en el mercado de las locaciones, obtuviste una rentabilidad promedio de un 5 por ciento anual”, describe Donsanto.
En ese marco, Ferraro, que tiene propiedades en Adrogué, José Mármol y Temperley, advierte que “por cada 20 alquileres se compra una casa” y considera que la clase media no compra “porque no le queda resto ni margen”.
“Una pareja joven que se casa y cuenta con un sueldo promedio no llega al crédito y, si no hay una ayuda de la familia, tiene que alquilar. Está comprando la clase alta, la gente que tiene plata, que tiene campos o industrias y que ya están hechos”, advierte.
Por su parte, Vera aclara que tampoco es fácil sustentar un alquiler. En ese sentido, remarca que muchos jóvenes “regresan a las casas paternas, construyen allí o viven todos apretados”.
Entre las condiciones de alquiler más usuales se destacan garantes, garantías propietarias, recibo de sueldo, honorarios de inmobiliaria, un mes de depósito y un mes de adelanto.
“Hace un año era muy difícil ver carteles o publicidades de alquileres, hoy en día comenzaron a verse mucho más porque hay disponibilidad y porque la gente, en casos, prefiere construir en el fondo de la casa familiar antes que tener que alquilar”, sostiene Vera.
Construyen edificios y quedan vacíos. A pesar de las imposibilidades para acceder a los inmuebles, la construcción sigue su curso ya que continúa siendo una de las inversiones más elegidas por los que buscan capitalizarse y evitar que su dinero se desvalorice. Esta realidad genera un desfasaje entre la cantidad de viviendas disponibles y las que efectivamente están ocupadas.
“Entre un 30 y un 40 por ciento de los edificios de la zona se encuentran ocupados, pero el resto están vacíos”, señala Donsanto y explica: “Si soy inversor y sigo construyendo, llega un momento en que saturo la demanda de viviendas y me empiezan a quedar ahí, pero entre tener el dinero en ladrillos o tener la plata en el banco, donde la inflación se la come, prefiero tenerlo en un bien durable”.
Y con él coinciden desde la inmobiliaria Houdson, donde señalan que “hay mucha construcción, en su mayoría departamentos, pero muchos no están habitados”. “La venta no viene bien desde aproximadamente noviembre de 2011 y esto tiene que ver con el dólar también”, asegura Houdson.
Los precios abismales de las propiedades, la falta de capacidad de ahorro, la especulación en torno a las operaciones inmobiliarias y los requisitos que presentan los bancos para otorgar préstamos son serios obstáculos para obtener la vivienda propia. Tampoco es fácil hacerse cargo de un alquiler, ya que no es mucho más rentable.
Por eso, parece ser necesaria una mayor flexibilidad, tanto en la implementación de herramientas que faciliten la obtención de créditos como en las exigencias a la hora de alquilar.